为了进一步规范我区城中村改造工作，根据《金华市区城中村改造实施办法》（金政办发〔2021〕13号）文件精神，结合我区实际，我局制定了《金东区城中村改造实施细则》。为广泛听取社会公众意见，提高行政规范性文件质量，现向社会征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：
1.通过信函的方式将意见寄至：金华市金东区光南路1299号，邮编：321006。
2.通过电子邮件方式将意见发送至邮箱：568538678@qq.com。
意见反馈截止时间为2021年11月23日
联系人：张婧雯 联系电话：0579-82191777
附件：金东区城中村改造实施细则（征求意见稿）
金华市金东区住房和城乡建设局
2021年11月15日
为了进一步规范金东区城中村改造的规划、建设和管理，改善居住环境，提升城市品位，根据有关法律法规和《中共金华市委金华市人民政府关于加快推进金华市区城中村改造工作的意见》（市委〔2013〕43号）、《金华市区城中村改造实施办法》（金政办发〔2021〕13号）文件精神，结合金东区实际，制定本实施细则。
一、 总则
（一）本细则所称城中村，是指金华市区二环路以内，村集体农用地全部或基本被征收（人均耕地低于0.2亩），但土地权属、房屋建设、村（居）民安置仍然保持农村集体模式的村（社区）。对于二环路以外需整体搬迁(改造）并且村集体土地全部被征收的村（社区），经市政府同意也可列入城中村改造范围。
本细则所称城中村改造，是指根据同期国民经济和社会发展规划、国土空间规划和土地征收成片开发方案，按照节约集约用地的原则，以高层公寓式安置和货币安置相结合的方式进行改造。
（二）金东区农转居多层公寓建设管理中心（以下简称农居建管中心）负责统筹全区城中村改造工作，组织研究制定城中村改造的指导性政策工作，协调解决城中村改造相关问题。
区发改局、区公安分局、区民政局、区财政局、区人力社保局、区农业农村局、区自然资源和规划分局、区生态环境分局、区行政执法局等有关部门应按照各自职责，共同做好城中村改造相关工作。
（三）金东区人民政府是本辖区城中村改造的责任主体，应当建立健全组织领导机构，全力推进辖区内城中村改造工作。
农居建管中心是本辖区城中村改造工作实施主体，负责城中村改造项目立项、安置房项目建设管理等工作，业务上接受金华市城市有机更新和房屋征收指导中心的指导。
各乡镇（街道）是本辖区城中村改造的工作主体，负责城中村改造房屋征收、安置房分配、社会稳定等工作。
（四）城中村改造应当遵循“政府主导、统一政策、协调推进、规划引导、阳光改造”的基本原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村级（社区）集体经济组织成员的合法权益，做好社会稳定风险评估工作。
城中村改造与“撤村建居”改制工作同步进行，有效推动农村向社区转变，农民向市民转变。
二、规划与建设
（五）农居建管中心根据区政府下达的目标计划，编制城中村改造三年实施规划，制定房屋征收年度计划，并按下列次序确定优先改造的村（社区）：
1.重点工程或公共基础设施建设项目涉及需搬迁的村（社区）；
2.城市建设规划即将开发建设的村（社区）；
3.其他列入城中村改造规划范围的村（社区）；
农居建管中心征求乡镇（街道）及相关部门意见后，编制金东区城中村改造三年实施计划和城中村改造房屋征收年度计划，报区人民政府审议通过后，于每年10月前报市住建局审核。未列入年度计划的项目不得启动征收工作。安置房项目供地手续未完成的，不得启动征收工作。安置房项目选址在原村庄范围的，应完成规划选址、规划设计方案后方可启动征收工作。
（六）自然资源部门依据已经批准的城市控制性详细规划等相关规划，核定规划条件。对安置房项目的老年活动中心、幼儿园、社区卫生中心、文化设施、垃圾分类点及中转站等配套服务设施予以优先考虑。
安置房项目建设用地的规划条件应严格控制，一般用于建设高层公寓，容积率原则上控制在2.0－2.8。
（七）城中村改造规划要做好遗存保护，允许符合要求的建筑物保留或迁入安置房项目，以传承乡村历史文化。
（八）农居建管中心及各开发主体必须加快城中村改造安置房项目建设，逐步建成一批规模适度、配套齐全的安置房，尽量做到“以房等人”。
各行政主管部门按照职能分工，对城中村改造安置房项目建设应当重点服务、优先安排，实行绿色通道。
（九）涉及市本级行政事业性收费，可按照权限和程序报经相应机关批准后减收、免收、缓收。
三、改造安置政策
（十）安置对象
城中村改造以村集体经济组织为单位，安置对象包括：
1.村级集体经济组织实有登记在册成员；
2.服兵役前属本村级集体经济成员的义务兵、初级士官;
3.入学前属本村集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；
4.服刑前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员；
5.根据相关规定，区相关部门联合认定的其他情形。
安置对象以城中村改造启动公告之日实有登记在册的户籍人口为依据，由区人民政府组织核实确认。
(十一)安置方式与标准
城中村改造安置分为高层公寓式安置（土地性质为国有出让，下同）、货币安置两种方式，由安置对象选择其中一种方式。
1.高层公寓式安置标准：以人均住宅建筑占地面积25平方米为基准，最高不超过1:4.3（每户限额占地面积与高层公寓式安置房建筑面积之比）确定高层公寓式安置房建筑面积；
2.货币安置标准：按现有合法建筑重置价格1:3的标准给予补偿。
村级集体经济组织合法的所有用房一律采用货币安置，按现有合法建筑重置价格1:3的标准给予补偿。
（十二）安置房项目用地以招拍挂方式出让，安置房项目用地列入市区经营性用地年度出让计划，允许带方案出让。在出让公告中应明确安置房政府购买价格、面积等事项。安置房政府购买价格原则上由综合成本和项目楼面价（起始价）组成。安置房实行毛坯交付，不实行全装修。
（十三）本人拥有合法集体土地使用证的非村级集体经济组织成员（有房无户人员）有下列两种拆迁补偿方式，由其选择其中一种方式。
1.按现有合法建筑重置价1:3的标准给予补偿。
2.购买安置小区的公寓房。房产价格采用政府最新公布的综合价购买公寓，购买标准按该户拥有的合法产权房屋的占地面积计算，占地面积与购买公寓房建筑面积之比1:4.3,每户最高不超过75平方米，少于75平方米，按实际占地面积计算。
（十四）产业发展用地
村级集体经济组织以城中村改造批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，按人均不超过20平方米安排产业发展用地，用途按商业、服务业用地确定，规划容积率不超过1.7，土地性质国有出让。
产业发展用地采用货币安置方式 。评估机构以城中村改造启动公告发布为时间节点，分别对安置房地块和原村庄地块进行评估，取两个地块评估结果的平均数，扣除相关规费、成本等费用后确定产业发展用地货币安置补偿金额，支付给实施城中村改造的村集体经济组织。
货币安置资金不得用于发放干部报酬、支付招待费等非生产性开支；不得出借，不得为任何单位提供经济担保。
已享受过“留地”政策的村级集体经济组织原则上不再享受产业发展用地政策。
（十五）房屋征收补偿
对已办理权证登记的合法建筑按照房屋重置价结合成新评估给予征收补偿。未经登记的建筑由建设、农业农村、自然资源、行政执法等有关部门依法认定处理，认定结果应及时公示。对违法建筑、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋不给予补偿，不作为安置依据。
（十六）安置房房款结算
安置房建筑面积在安置标准面积范围内，房款按最新公布的建安工程价收取，每三年调整公布。因户型关系超出安置标准面积，每户超出8平方米（含）以内的，房款按市场价的80%收取；超出8平方米以外的，房款按市场价收取。因户型关系不足安置标准面积，不足部分8平方米（含）以内的，房款按市场价的80%给予回购；不足面积超出8平方米以外的，房款按安置房回购单价给予回购。
车位（库）、附房、阁楼不计入高层公寓式安置面积，按市场价购买。每户可按市场价的50%购买一个标准车位。
（十七）城中村改造应当鼓励开展安置房货币化回购安置工作。安置房回购单价由评估机构按市场价评估确定后扣减安置房建安工程价和15%的土地出让金。
（十八）安置房的不动产权证办理、交易等具体规定依据市住建局、市资规局《关于规范金华市区城中村改造安置房登记办证工作通知》（金市建〔2021〕162号）文件执行。
四、实施程序
（十九）城中村改造按下列程序实施：
1.前期工作。各改造村须征得村民（社员）会议或村民（社员）代表会议三分之二以上同意，经申请同意后发布改造启动公告，公告期限不少于10个工作日。各乡镇（街道）组织开展拟征收的城中村土地（房屋）现状调查、社会稳定风险评估等工作。改造启动公告发布之日起，有关部门暂停办理户口迁入、分户、房屋交易、翻（扩）建、装潢、核发营业执照、权属变更登记等不正当增加补偿费用的行为。
2.方案公告。区政府对编制的城中村改造项目补偿安置方案审核通过后发布公告，公告期限不少于30日。
3.签订协议。由各乡镇（街道）根据批准的城中村改造补偿安置方案，与村集体经济组织、村民（社员）签订补偿安置协议。未签订补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的8%。
4.征地报批。征地前期工作完成后，乡镇（街道）应当及时向有批准权限的人民政府逐级提出土地征收申请，申报材料按国家和省有关规定执行。
5.征收公告。征收土地方案经依法批准后，区政府应当及时将批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及救济途径等内容在门户网站发布，同时在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地予以公告，公告时间不少于10个工作日。对个别未签订征地补偿安置协议的，区人民政府依据征地补偿安置方案和补偿登记结果做出征地补偿安置决定。
6.实施征收。宅基地和其他村庄建设用地、农用地等村集体土地依法征收为国有土地。
7.土地交付。补偿到位后，被征地的村集体经济组织应当及时交付被征土地，由乡镇（街道）组织实施房屋拆除工作。
8.各乡镇（街道） 结合各自实际，按照公开、公平、公正的原则，完成安置房分配工作。
9.后续工作。进行资产清算和档案资料的移交。
（二十）农业农村、自然资源、住建、公证机构等单位和部门，按照各自职责依法对市区二环路以内村（社区）暂停宅基地审批等相关手续办理。
五、监督管理
（二十一）各乡镇（街道）、部门在实施城中村改造过程中应当严格审核确认安置对象、户数以及土地、规划等相关材料。对于存在弄虚作假，瞒报、漏报行为的，依法追究相应的法律责任。
（二十二）城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
（二十三）城中村改造工作纳入政府年度目标考核管理。具体考核办法由区住建局另行制定。
六、 附 则
（二十四）二环内重点工程或公共基础设施建设项目涉及零星房屋征收的，可参照本细则执行。
（二十五）本细则自发布之日30日后施行，本细则实施前的城中村改造相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
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